一戸建てに向く土地、向かない土地について
こんにちは！ヤマト住建立川店です。
土地を探してる人は、土地だけが欲しいわけじゃないはずです！
土地を買ったら、そこに家を建てます。
だから、建物を建てるのに向くかどうかは大切なんです。
チェックすべき点は、３つ！！
まずは用途地域について。
実は、家を建てる人はこれを案外見落としがちなんです。
まずは下記の表をご覧ください。
用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用を決めたもので、
上記の１２種類あります。
これらの用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる 建物の種類や大きさに規制がかかってくるんです。
結論は、「第一種低層住居専用地域」が、住宅用地としては一番理想です。
下になるほど、住環境は悪くなります。
なので、なるべく上の地域のほうが、住みやすいです。
例えば、
「第一種低層住居専用地域」
主に２階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。
この地域では、建物の高さは１０メートルまでと制限されています。
また、お隣の敷地から１メートル以上あけて家を建てなくてはいけません。
ようするに、住環境を保全する地域になってるんですね！
この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。
ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、マンションが建って日当たりが悪くなったとか、そういう心配はないです。
つまり、一戸建てに向く土地です。
もしお客様が、将来、小さいけど何かお店をしたいと思ったとき、
店舗兼用住宅なら大丈夫な地域です。
ただ、物件が少ないので、探すのはなかなか難しいです。
それと、用途地域以外の土地を、俗に一般白地地域と呼んでいます。
市街化調整区域です。
ここも一般の住宅は建てられます。
だだ、どちらかというとこの地域は規制がゆるやかです。
危険物の貯蔵所、大きな騒音がするような工場とか、それからいわゆる風俗営業のような施設以外は建てられます。
仮にこの地域に気に入った分譲地があったとして・・・。
でもそこは、ファッションホテルを建てられる地域なんです。
ですから、住む場所としては、避けたほうが無難です。
さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります！
それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。
ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。
ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいです。
次は、地形です。
どんな土地でも家は建ちますが、やはり地形も気をつけた方がいいです。
まず、一般の分譲地。
ここは、住宅用地として整備しているので、特に問題はないです。
ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。
例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。
また、土地の形が悪いと、設計や施行のときにどうしても制約があります。
いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があります。
土地の形で理想をいえば、間口１２メートル以上、奥行きが１５メートル以上。
それで、南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。
だた、このような土地は少ないので、あくまで一つの目安となります。
あと、周りの土地をよくみること。
特に、周りに広い土地や、遊休地などがある場合は気をつけてください！
例えば、そこにマンションが建ったり、分譲地になったりする場合があるんです。
そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。
ですから、周りの土地も考慮にいれてくださいね。
最後は、接面道路の幅員と方位です。
一番いいのは、南側に道路があって、その道路幅が４メートル以上ある土地です。
南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます。
ただ、全ての土地が南側道路と言うのは現実的ではありません。
そこで、４メートル以上の道路幅のある道に土地が接していることが重要です。
もし、道路幅が４メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります。
それは、道路の中心線から２メートルまで後退して、家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめなんです。
自分の土地なのに自由にできないなんて、なんか損した気分ですね。
ですから、道路幅が４メートル以上の土地を優先した方が良いです。
それと、土地が道路に２メートル以上接してないと建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。
接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、表示されてるので、注意してみてください。
